La fianza del alquiler: cuánto es y cómo recuperarla
Actualizadareforma RDL 29/2026
La fianza (el depósito) es el dinero que entregas al firmar el contrato, como garantía. La ley del alquiler —la LAU— dice cuánto pueden pedirte y cuándo te lo tienen que devolver. Por cierto: la ley llama al casero «arrendador»; aquí le llamaremos casero, que se entiende mejor.
Qué ha cambiado
- En ningún caso pueden exigirte la contratación de un seguro de impago de renta u otras coberturas análogas (art. 36.5).
- Al terminar el contrato, ambas partes firman un documento de finalización con el estado de la vivienda; si no se firma o no refleja desperfectos, se presume entregada en estado adecuado (art. 36.7).
En resumen
- La fianza legal es un mes de renta. Encima, solo pueden pedirte una garantía extra de máximo dos meses más (art. 36.1 y 36.5).
- Pasado un mes desde que entregas las llaves, el dinero que te deban devolver empieza a devengar intereses (art. 36.4).
- Nunca pueden obligarte a contratar un seguro de impago del alquiler (art. 36.5).
En esta guía5 min de lectura
¿Cuánta fianza pueden pedirme? Nuevo
Un mes de renta. Ni más ni menos. Es la fianza legal y es obligatoria en todo alquiler de vivienda (artículo 36.1 de la LAU).
Aparte, el contrato puede añadir una garantía extra, pero con techo (artículo 36.5): como mucho dos meses de renta en contratos de hasta cinco años —o de hasta siete si el casero es una empresa—, y como mucho un mes en los alquileres temporales.
Y una cosa está prohibida siempre: obligarte a contratar un seguro de impago de renta u otras coberturas parecidas (artículo 36.5).
¿Dónde debe estar mi fianza?
La ley permite a cada comunidad autónoma obligar al casero a depositar la fianza, sin intereses, en el organismo que designe (disposición adicional tercera de la LAU). Comprueba si tu comunidad lo exige.
Si lo exige, pide el justificante del depósito. Es tu prueba de que la fianza está donde debe estar.
¿Cuándo me devuelven la fianza?
Al terminar el alquiler entregas las llaves. Si pasado un mes no te han devuelto el dinero, el saldo que te deban empieza a devengar intereses legales (artículo 36.4).
Ojo: antes de devolverla, el casero puede descontar lo que le debas y pueda justificar. Por ejemplo, rentas o suministros sin pagar, o daños que no sean el desgaste normal de vivir allí.
¿Qué es el documento de finalización? Nuevo
Al terminar el contrato, las dos partes firman un papel que deja constancia de cómo está la vivienda al entregarla. Es el documento de finalización del arrendamiento (artículo 36.7).
Si no se firma ese documento, o si en él no consta ningún desperfecto, se presume —salvo prueba en contrario— que entregaste la vivienda en buen estado.
¿Cómo reclamo la fianza?
Empieza por escrito. Una carta clara es el primer paso: di cuándo entregaste las llaves, cuánto pagaste de fianza y recuerda que, pasado un mes, el saldo que te deban devolver devenga intereses legales (artículo 36.4). Guarda copia de todo lo que envíes.
Abajo tienes nuestra plantilla de carta para reclamar la fianza: rellena los datos y cópiala o imprímela.
La norma detrás de esta guía
El artículo 36 de la LAU que cita esta guía es el del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Como todo real decreto-ley, está sujeto a validación por el Congreso de los Diputados dentro de los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución).
Ejemplo
Alquiler de 900 € al mes
- Fianza legal (un mes de renta)
- 900 €
- Garantía extra (máximo, dos meses)
- 1.800 €
- Fianza + garantía extra (sin contar la primera renta)
- 2.700 €
Sale del art. 36 de la LAU: un mes de fianza (36.1) y, como mucho, dos meses más de garantía adicional (36.5).
Preguntas frecuentes
¿Pueden pedirme dos meses de fianza?
De fianza legal, no: es un mes de renta (art. 36.1). Otra cosa es la garantía extra que el contrato puede pactar: hasta dos meses en contratos de hasta cinco años (siete si el casero es una empresa), o hasta un mes en los alquileres temporales (art. 36.5).
¿Pueden obligarme a pagar un seguro de impago?
No. En ningún caso pueden exigirte la contratación de un seguro de impago de renta ni de coberturas parecidas (art. 36.5).
¿Cuándo empieza a devengar intereses la fianza?
Cuando pasa un mes desde que entregas las llaves sin que te la hayan devuelto: desde ese momento, el saldo que te deban devolver devenga el interés legal (art. 36.4). Antes, el casero puede descontar lo que le debas y justifique: rentas o suministros impagados, o daños que no sean el desgaste normal.
¿Y si no me la devuelven?
Reclámala por escrito: di cuándo entregaste las llaves y cita el artículo 36.4 de la LAU. Nuestra plantilla de carta te lo deja casi hecho.
¿La fianza la guarda el casero?
Las comunidades autónomas pueden obligar al casero a depositar la fianza en el organismo que designen (disposición adicional tercera de la LAU). Si tu comunidad lo exige, pide el justificante del depósito.
¿Qué es el documento de finalización?
Un papel que firman las dos partes al terminar el contrato, con el estado de la vivienda (art. 36.7). Si no se firma, o si no consta ningún desperfecto, se presume —salvo prueba en contrario— que entregaste la vivienda en buen estado.
¿Qué hago ahora?
Guarda los recibos
Quédate con el justificante de todo lo que pagas al firmar: la fianza y cualquier garantía extra.
Fotografía el piso al entrar
Haz fotos con fecha de todo el día que te den las llaves. Serán tu prueba cuando te vayas.
Reclama por escrito
Si pasado un mes de entregar las llaves no te devuelven la fianza, escribe al casero citando el art. 36.4. La carta de abajo te lo deja casi hecho.
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