Reducciones del IRPF para propietarios en 2026: guía por contrato
El RDL 29/2026 reorganiza las reducciones del rendimiento neto positivo que una persona física obtiene al alquilar una vivienda. No hay un porcentaje único: la cifra depende de si el contrato es nuevo o una primera puesta en alquiler, la comparación con la renta anterior, el índice de referencia, la edad del inquilino y la zona.
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En resumen
- Las reducciones se aplican al rendimiento neto positivo, no a la renta bruta ni directamente a la cuota. Primero se calculan ingresos y gastos deducibles (art. 23 de la Ley 35/2006).
- Hay escenarios de 100, 95, 90, 85, 80, 70, 60, 50, 40, 30, 25, 20 y 15 por ciento. Si concurren varios, se aplica solo el mayor.
- Gran tenedor, fecha del contrato, referencia de precio y cumplimiento del art. 17.6 LAU pueden cambiar el resultado o impedir la reducción.
En esta guía8 min de lectura
¿Qué hay que comprobar antes del porcentaje? Nuevo
La reducción se aplica al rendimiento neto positivo del capital inmobiliario de una persona física por arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda en los términos del artículo 2.1 LAU. No es una reducción del alquiler cobrado ni una bonificación fija de la cuota.
Reúne seis datos: fecha del contrato, si es nuevo o la primera vez que alquilas esa vivienda, renta anterior actualizada y nueva, referencia de precio, situación de zona tensionada y edad del inquilino. Añade si eres gran tenedor y si existe rehabilitación o alquiler social.
Los nuevos supuestos para nuevo contrato y primera puesta en alquiler excluyen a quien sea gran tenedor al celebrarlo. Las reglas específicas de alquiler social y rehabilitación aparecen por separado en la ley.
Solo se aplica a rendimientos netos positivos declarados en una autoliquidación presentada antes de que empiece un procedimiento de verificación de datos, comprobación limitada o inspección que los incluya. No se aplica a ingresos ocultos o gastos indebidos regularizados.
Nuevo contrato con renta rebajada más de un 5%: 100%, 95%, 90%, 85% o 70%
Si el mismo propietario firma un nuevo contrato y la renta inicial baja más de un 5% respecto de la última renta del contrato anterior de esa vivienda, después de aplicar la cláusula de actualización anual, se abre este grupo. El propietario no debe ser gran tenedor.
La reducción es del 100 por ciento cuando, tras cumplirse el mínimo de cinco años o la última prórroga de los artículos 9 y 10, firmas otro contrato con el mismo inquilino. También es del 100 por ciento con otro inquilino si la nueva renta inicial es inferior al límite máximo del sistema de referencia aplicable.
Si no es del 100%, puede ser del 95 por ciento en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años; del 90 por ciento en zona tensionada; del 85 por ciento con inquilino de 18 a 35 años fuera de ese supuesto; o del 70 por ciento en los demás casos.
Con varios inquilinos, la bonificación por edad se calcula solo sobre la parte del rendimiento proporcional a quienes cumplen el requisito. «Más de un 5%» es estricto: una rebaja exacta del 5% no entra en este grupo.
Nuevo contrato sin subida o con subida: 50%, 40%, 30%, 25%, 20% o 15%
Si la nueva renta inicial no es superior a la anterior actualizada, la reducción es del 50 por ciento. Aquí entra también una rebaja exacta del 5%, porque no supera el «más de un 5%» del grupo anterior.
Si la nueva renta inicial sube respecto de la anterior actualizada, la reducción depende del incremento: 40 por ciento si sube hasta un 5%; 30 por ciento si supera el 5% y no pasa del 10%; 25 por ciento si supera el 10% y no pasa del 15%; 20 por ciento si supera el 15% y no pasa del 20%; y 15 por ciento si supera el 20%.
Estos porcentajes también forman parte de los supuestos de nuevo contrato por el mismo arrendador, con la exclusión de gran tenedor y las demás condiciones del artículo 23.2.
Primera vez que alquilas la vivienda: 100%, 95%, 90%, 85% o 50%
Cuando alquilas por primera vez la vivienda y no eres gran tenedor, la reducción es del 100 por ciento si la renta inicial es inferior al límite máximo del sistema de referencia aplicable.
Si no cumples ese requisito, puede ser del 95 por ciento en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años; del 90 por ciento en zona tensionada; del 85 por ciento con inquilino de 18 a 35 años; o del 50 por ciento cuando la renta es igual o superior al límite máximo de referencia.
La reducción por edad también se prorratea si solo algunos inquilinos tienen entre 18 y 35 años. La condición de zona y de edad debe cumplirse al celebrar el contrato y mantenerse durante su vigencia para aplicar la reducción correspondiente.
Alquiler social y rehabilitación: 70% y 60%
La reducción es del 70 por ciento cuando el inquilino es una Administración o entidad sin fines lucrativos del régimen especial de la Ley 49/2002 que destina la vivienda a alquiler social por debajo de la renta del programa de ayudas, a alojamiento de personas vulnerables o cuando la vivienda está acogida a un programa público con renta limitada.
Es del 60 por ciento cuando la vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos del Reglamento del IRPF finalizada en los dos años anteriores a la celebración del contrato.
Conserva la documentación que acredita la naturaleza social o la rehabilitación y sus fechas. No conviertas una reparación de conservación en rehabilitación fiscal sin comprobar la definición reglamentaria.
Prórrogas: cuándo puede aplicar el 80%
art. 10.1art. 23.2 de la Ley 35/2006
Durante la prórroga tácita del artículo 10.1 LAU, la reducción es del 80 por ciento si la renta inicial no supera el límite máximo de referencia en el momento de la prórroga y el propietario no es gran tenedor.
La disposición transitoria permite aplicar este 80% con independencia de la fecha del contrato cuando el plazo mínimo de cinco años del artículo 9 se complete después del 1 de diciembre de 2026. Revisa la fecha y el valor de referencia en ese momento.
¿Qué reglas transitorias y límites no debo olvidar?
art. 17.6art. 23.2 de la Ley 35/2006
Los contratos anteriores a la Ley 12/2023 mantienen la reducción de la redacción vigente a 31 de diciembre de 2021. Los celebrados desde la entrada en vigor de esa ley y hasta el 1 de diciembre de 2026 usan la redacción vigente a 31 de diciembre de 2025, salvo la regla específica del 80% para prórrogas (disposición transitoria trigésima octava).
No se acumulan porcentajes: si cumples varios supuestos sobre el mismo rendimiento neto, se aplica el mayor. Y no se concede ninguna reducción vinculada a contratos que incumplan el artículo 17.6 LAU sobre determinación de renta en zonas tensionadas.
El sistema cambia de nuevo con efectos desde el 1 de enero de 2027 en otras materias, como el rendimiento mínimo por parentesco y la imputación inmobiliaria. No las confundas con el porcentaje de reducción del alquiler.
La norma detrás de esta guía
Los porcentajes están en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006, modificado por el Real Decreto-ley 29/2026, y la transición está en su disposición transitoria trigésima octava. El decreto está sujeto a validación por el Congreso. Es una guía general, no un cálculo fiscal personalizado.
Ejemplo
Mismo inquilino tras cinco años; renta baja de 1.000 € a 940 €
- Rebaja respecto a la anterior
- 6%
- Nuevo contrato con el mismo inquilino
- Sí
- Propietario gran tenedor
- No
- Reducción del rendimiento neto positivo
- 100%
Ejemplo del art. 23.2.a)1.º.a'). Con una rebaja exacta del 5% no se cumpliría «más de un 5%»; habría que analizar el grupo del 50%.
Preguntas frecuentes
¿La reducción se aplica sobre el alquiler bruto cobrado?
No. Se aplica sobre el rendimiento neto positivo después de los gastos deducibles. No es un porcentaje descontado directamente del impuesto.
¿Una rebaja exacta del 5% da derecho al grupo del 100%?
No por ese requisito: el texto exige una rebaja de más de un 5%. Si la nueva renta no supera la anterior actualizada, se analiza el supuesto del 50%.
¿Puedo sumar el 90% de zona tensionada y el 85% por inquilino joven?
No. Si concurren varios supuestos sobre el mismo rendimiento neto, se aplica solo el porcentaje mayor. En ese ejemplo, el 90%, si se cumplen todos los requisitos.
¿Los grandes tenedores pueden usar estos porcentajes?
Los grupos de nuevo contrato y primera puesta en alquiler excluyen a quien es gran tenedor al firmar. Revisa por separado las reglas de alquiler social, rehabilitación y demás supuestos concretos.
¿Qué pasa con contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026?
La disposición transitoria trigésima octava remite a la redacción del artículo 23.2 vigente a 31 de diciembre de 2025 para contratos desde la Ley 12/2023 hasta esa fecha, con una regla específica para determinadas prórrogas.
¿Qué hago ahora?
Clasifica el contrato y la fecha
Nuevo contrato, primera puesta en alquiler, prórroga, alquiler social o rehabilitación. Después aplica la regla transitoria.
Documenta la comparación
Conserva contratos, actualización de la renta anterior, SERPAVI, zona, edades, titularidad y pruebas sociales o de rehabilitación.
Elige solo el porcentaje mayor
Calcula primero el rendimiento neto positivo. Si hay varios supuestos, aplica el mayor y revisa gran tenedor, art. 17.6 y fecha de autoliquidación.
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